🏦부동산 계산기

양도소득세 계산기 완벽 가이드

최종 업데이트: 2026년 3월 16일

1개요

아파트나 주택을 팔 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 양도소득세입니다. 1세대 1주택이면 비과세가 될 수도 있고, 고가주택이거나 다주택자라면 상당한 세금이 발생할 수 있습니다. 이 계산기는 취득가액·양도가액·보유기간만 입력하면 예상 양도소득세를 즉시 계산해 드립니다.

2계산 공식

양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 기본공제250만원) × 세율 - 누진공제

계산 예시

취득가 5억, 양도가 9억, 10년 보유(일반주택): 양도차익 4억 → 장기보유공제 20% 차감 → 과세표준 약 3.18억 → 세율 38% 적용

3사용 방법

1
취득일과 양도일을 입력합니다 (보유기간 자동 계산)
2
취득가액과 양도가액을 입력합니다
3
취득세·수수료 등 필요경비를 입력합니다
4
1세대 1주택 여부와 실거주 기간을 선택합니다
5
예상 세액 계산하기 버튼을 클릭합니다
6
결과에서 장기보유특별공제·과세표준·세율·총 납부세액을 확인합니다

4계산 예시

1세대 1주택 (양도가 10억, 5년 보유)

취득가 6억, 양도가 10억, 보유 5년, 필요경비 1,000만원

1세대 1주택 비과세 (12억 이하) → 납부세액 0원

1세대 1주택 고가주택 (양도가 15억, 10년 보유·거주)

취득가 8억, 양도가 15억, 보유 10년, 거주 10년

과세 양도차익 약 2.33억(초과분 비율) → 장기보유공제 80% → 세액 약 수백만원 수준

일반주택 (비1세대1주택, 양도가 8억, 7년 보유)

취득가 5억, 양도가 8억, 보유 7년, 필요경비 500만원

양도차익 2.5억 → 장기보유공제 14% → 과세표준 약 2.13억 → 세율 38% → 총 납부세액 약 5,600만원

5활용 팁

💡
보유기간 3년을 채우면 장기보유특별공제가 시작됩니다 — 매도 시기를 조율하세요.
💡
1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원 기준이므로 시세를 꼭 확인하세요.
💡
취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 인테리어 자본적 지출은 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
💡
양도소득세 예정신고를 기한 내 하면 가산세를 피할 수 있습니다.

6자주 묻는 질문

Q. 1세대 1주택은 양도소득세가 없나요?

A. 보유기간 2년 이상이고 양도가액이 12억원 이하이면 비과세입니다. 12억원을 초과하는 고가주택은 초과분에 대해 세금이 부과됩니다. 조정대상지역은 거주기간 요건이 추가될 수 있습니다.

Q. 장기보유특별공제는 어떻게 계산하나요?

A. 일반주택은 보유기간 3년 이상부터 연 2%씩, 최대 30%(15년)까지 공제됩니다. 1세대 1주택 고가주택은 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%까지 공제 가능합니다.

Q. 필요경비에는 무엇이 포함되나요?

A. 취득 시 납부한 취득세, 법무사 수수료, 중개수수료, 부동산 거래 관련 설비 수리비, 베란다 확장 비용 등 자본적 지출이 포함됩니다. 단순 수선비·이사비는 포함되지 않습니다. 실제 인정 범위는 세무사 확인이 필요합니다.

Q. 양도소득세 신고는 언제 해야 하나요?

A. 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 미신고 시 가산세가 부과될 수 있으니 반드시 기한을 지키세요.

7주의사항

⚠️
본 계산기는 참고용이며 다주택자 중과, 상속·증여 특례, 입주권·분양권 케이스는 반영되지 않습니다.
⚠️
세법은 자주 개정됩니다. 실제 신고 전 국세청 홈택스 또는 세무사에게 확인하세요.
⚠️
조정대상지역 거주기간 2년 요건은 이 계산기에서 단순화되어 있습니다.

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