양도소득세 계산기
아파트/주택 매도 시 예상 양도소득세를 계산합니다. 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제 반영.
자주 묻는 질문
Q. 1세대 1주택은 양도소득세가 없나요?
A. 보유기간 2년 이상이고 양도가액이 12억원 이하이면 비과세입니다. 12억원을 초과하는 고가주택은 초과분에 대해 세금이 부과됩니다. 조정대상지역은 거주기간 요건이 추가될 수 있습니다.
Q. 장기보유특별공제는 어떻게 계산하나요?
A. 일반주택은 보유기간 3년 이상부터 연 2%씩, 최대 30%(15년)까지 공제됩니다. 1세대 1주택 고가주택은 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%까지 공제 가능합니다.
Q. 필요경비에는 무엇이 포함되나요?
A. 취득 시 납부한 취득세, 법무사 수수료, 중개수수료, 부동산 거래 관련 설비 수리비, 베란다 확장 비용 등 자본적 지출이 포함됩니다. 단순 수선비·이사비는 포함되지 않습니다. 실제 인정 범위는 세무사 확인이 필요합니다.
Q. 양도소득세 신고는 언제 해야 하나요?
A. 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 미신고 시 가산세가 부과될 수 있으니 반드시 기한을 지키세요.
Q. 이 계산기 결과가 실제 세금과 다를 수 있나요?
A. 네, 이 계산기는 기본 계산 구조를 바탕으로 한 참고용입니다. 다주택자 중과, 분양권·입주권 특례, 비사업용 토지 등 복잡한 케이스는 반영되지 않으므로 실제 신고 전 세무사와 상담하세요.
사용 가이드
양도소득세는 부동산 등 자산을 양도할 때 발생하는 차익에 부과되는 세금입니다. [계산 순서] 1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 2. 장기보유특별공제 차감 (3년 이상 보유 시) 3. 양도소득금액 확정 4. 기본공제 250만원 차감 5. 과세표준에 세율 적용 6. 지방소득세(양도소득세의 10%) 합산 1세대 1주택 비과세(양도가액 12억 이하, 보유 2년 이상)는 자동 반영됩니다. 다만 조정대상지역 거주기간 요건 등 개별 사정은 별도 확인이 필요합니다.
양도소득세 계산기 완벽 가이드
계산 공식, 사용법, 예시, 활용 팁을 자세히 알아보세요.
양도소득세 계산기 소개
아파트나 주택을 팔 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 양도소득세입니다. 1세대 1주택이면 비과세가 될 수도 있고, 고가주택이거나 다주택자라면 상당한 세금이 발생할 수 있습니다. 이 계산기는 취득가액·양도가액·보유기간만 입력하면 예상 양도소득세를 즉시 계산해 드립니다. 1세대 1주택 비과세 요건을 이해하면 합법적으로 세금을 크게 줄일 수 있습니다. 1주택을 2년 이상 보유하고 양도가액이 12억 원 이하라면 양도소득세가 전액 비과세됩니다. 2021년 1월 이후 취득한 조정대상지역 주택은 2년 이상 실거주 요건도 충족해야 합니다. 장기보유특별공제는 오래 보유할수록 세금을 줄여주는 제도입니다. 일반 주택은 3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 30%(15년)가 공제됩니다. 1세대 1주택 고가주택(12억 초과)은 보유기간 연 4%(최대 40%) + 거주기간 연 4%(최대 40%)를 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 취득가액을 높게 인정받을수록 양도차익이 줄어 세금이 낮아집니다. 취득세, 법무사 수수료, 중개수수료, 베란다 확장 등 자본적 지출은 필요경비로 인정됩니다. 영수증과 계좌 이체 내역 등 증빙 서류를 꼼꼼히 보관해두세요.
계산 기준
양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 기본공제250만원) × 세율 - 누진공제
📌 예시: 취득가 5억, 양도가 9억, 10년 보유(일반주택): 양도차익 4억 → 장기보유공제 20% 차감 → 과세표준 약 3.18억 → 세율 38% 적용
※ 2026년 현행 법령 및 고시 기준을 반영합니다.
계산 예시
→ 1세대 1주택 비과세 (12억 이하) → 납부세액 0원
→ 과세 양도차익 약 2.33억(초과분 비율) → 장기보유공제 80% → 세액 약 수백만원 수준
활용 팁
- 💡보유기간 3년을 채우면 장기보유특별공제가 시작됩니다 — 매도 시기를 조율하세요.
- 💡1세대 1주택 비과세는 양도가액 12억원 기준이므로 시세를 꼭 확인하세요.
- 💡취득세, 법무사 비용, 중개수수료, 인테리어 자본적 지출은 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
- 💡양도소득세 예정신고를 기한 내(양도일 다음 달 말일부터 2개월) 하면 가산세를 피할 수 있습니다.
- 💡일시적 2주택자는 종전 주택을 3년 이내 양도하면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
- 💡분양권·입주권의 경우 취득 시기와 방법에 따라 세율이 다르므로 전문 세무사 확인이 필수입니다.
📋 참고 법령 및 공식 출처
주의사항
⚠️ 본 계산 결과는 참고용이며 실제 값은 관련 기관 및 정책에 따라 달라질 수 있습니다.
계산 기준은 2026년 현행 법령 및 고시를 반영하였으나, 법령 개정에 따라 변경될 수 있습니다.
금융·세금·의료·법률과 관련된 중요한 의사결정 시 반드시 전문가(세무사·공인중개사·의사·금융기관 등)와 상담하세요.